Пресса о страховании, страховых компаниях и страховом рынке

Анализ экономико-правовых проблем страхования прав собственности на недвижимость (титульного страхования).

Экономика и жизнь, 10 мая 1997 г.

Защита собственности — титульное страхование

1350 просмотров

Потребность в страховании прав на недвижимое имущество появилась в России примерно три года назад. У каждого объекта с момента его приватизации (или приобретения его в частную собственность другим путем) началось формирование своей истории прав.

Она включает в себя все изменения прав собственников, которые происходят по договорам купли-продажи, мены, дарения, при переходе по наследству и т.п.
В результате недвижимое имущество становится связанным со сложным комплексом правоотношений, в котором присутствует риск оспаривания прав последнего собственника.
Наиболее типично оспаривание прав на объект по следующим мотивам:
- нарушения в процессе его приватизации;
- продажа по поддельным документам;
- превышение полномочий представителя участника сделки, принятие решения о совершении сделки с превышением полномочий органа управления юридического лица;
- недееспособность либо неспособность понимать значение своих действий одним из участников сделки;
- раздел наследственного имущества с нарушением интересов отдельных наследников;
- совершение сделки с совместным имуществом супругов без согласия одного из них.
Законодательство РФ предусматривает признание сделок с объектами недвижимости недействительными по широкому перечню оснований (ст. 165-180 ГК РФ), в том числе, несмотря на нотариальное удостоверение и государственную регистрацию этих сделок. Признание какой-либо сделки недействительной влечет недействительность и всех последующих сделок. Проверить все обстоятельства по сделке в момент ее совершения далеко не всегда возможно. Кроме того, впоследствии могут быть установлены неизвестные владельцу права третьих лиц, наносящие ущерб его интересам.
Иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение десяти лет с момента начала ее исполнения, о признании оспариваемой сделки недействительной — в течение года с момента, как это стало возможным.
По данным Городского бюро регистрации прав на недвижимость в жилищной сфере Спб, в 1995 г. на зарегистрированные объекты жилой недвижимости было наложено более 600 арестов, в 1996 г. — около 1200. Кроме того, в 1996 г. права собственности на 1300 объектов были перерегистрированы на основании решений судебных органов.
В 1995 г. в российские суды было направлено около 30 тыс. исков о выселении без предоставления другого помещения. Почти 45% их было удовлетворено.
Титульное страхование обеспечивает защиту правообладателей от рисков, связанных с возможностью оспаривания этих прав. Особенности российского рынка недвижимости (недостаточность правового регулирования, отсутствие рыночных традиций, криминализация) делают широкое применение титульного страхования жизненно необходимым.
Если обратиться к опыту США, мы увидим, что там сделки на рынке недвижимости совершаются с непременным участием титульных страховых компаний (СК), хотя страхование права собственности и не является обязательным. Компании США, осуществляющие страхование имущественных прав, специализируются только на этом виде деятельности. Они постоянно покупают информацию в органах госрегистрации, что дает возможность недорогой и эффективной экспертизы. Экспертиза призвана установить, кто является собственником объекта были ли какие-либо решения суда, касающиеся этой недвижимости, не находится ли она в залоге и т.п.
В России титульное страхование переживает начальный период становления. Необходимость в нем возникает наиболее часто при покупке, мене или залоге недвижимости, а также при привлечении инвестиций. Так, приобретатель заинтересован в том, чтобы исключить возможность ущерба в случае опротестования приобретаемых прав. Залогодержатель озабочен тем, чтобы исключить имущественный ущерб, который он понесет, если окажется невозможным обращение взыскания на предмет залога. Инвестору требуется страхование прав на объект для обеспечения гарантий от возможного ущерба в случае утраты прав по решению суда. Некоторые зарубежные инвесторы непременным условием вложения средств в экономику России считают страхование права собственности на недвижимость с обязательным перестрахованием рисков в крупных страховых компаниях мира.
Сегодня страхование права собственности развивается только в Петербурге и Москве, причем, обмен опытом пока не налажен. Не всем компаниям, которые пробовали заниматься страхованием титулов, это оказалось под силу.
В настоящее время в Петербурге работают две специализированные компании, заключающие договоры страхования прав на недвижимость (“Первая титульная страховая компания” и “Общество страхования финансов и недвижимости”). Другие универсальные СК лишь в той или иной степени осуществляют такое страхование. Можно констатировать, что уже накоплен определенный опыт, в первую очередь — в отношении жилой недвижимости, включающий проведение экспертизы документов, изучение истории права на объект недвижимости и проверку законности сделок с ним. Хоть и в меньшем объеме, но осуществляется также страхование права собственности на нежилые объекты недвижимости и земельные участки.
По нашим оценкам, за 1996 год петербургскими страховыми компаниями было заключено от 500 до 1000 договоров страхования права собственности (в основном на квартиры). Таким образом, было застраховано до 2% от общего числа сделок купли-продажи жилья. Годовой сбор страховых взносов в Петербурге по данному виду страхования составил порядка 1 млрд. рублей.

Валентин ЛОГИНОВ, генеральный директор АОЗТ “Первая титульная страховая компания”,
Сергей ДОБРОЛЮБОВ, замдиректора АОЗТ ”Первая титульная страховая компания”,
Сергей ПАВЛОВ, эксперт Законодательного собрания С-Пб

Ваше мнение об этом материале:

— Ваше имя
— Ваш email
— Тема

Ваш отзыв (заполняется обязательно):

Укажите код на картинке слева:

Установите трансляцию заголовков прессы на своем сайте

 Подробнее »

Получить код для трансляции заголовков прессы »